500万买的别墅，竟被贴上拆违通告单！160户业主将损失惨重

拿到钥匙2个多月

上海浦东新区航头镇云麓里小区

业主王先生的家门口

就被贴上了拆违通告单

“业主自取得所购房屋后，在消防通道、共用部位等公共区域陆续擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为，已严重影响该区域消防安全和房屋使用安全……如拒不停止建设、自行拆除的，本机关将依法立即强制拆除。”这是航头镇城管部门于2020年12月11日出具的第001号通告。

违建的部分

正是开发商在销售之初

大力鼓吹的

“赠送面积”

一旦拆违

160户上叠业主将“损失”惨重

原因在于，上叠户型“赠送”面积是一处露天天井，按照开发商样板房的展示，“封顶铺梁”后，正好可以“改造”为上下两个厕所。而一旦拆除，不仅厕所没了，雨水还会灌进天井一侧的电梯引发故障。

△业主收到了城管下发的拆违通告。

业主们认为，如果没有所谓的赠送面积

他们到手的是雨水倒灌

缺少厕所的残缺户型

对此，开发商该承担怎样的责任？

诱人的“赠送面积”

云麓里小区于2019年6月开盘，距离新开通的18号线航头站仅1公里多，小区户型分高层洋房和叠加别墅两种。“1.2容积率低密四层叠院，凤毛麟角”“私家门厅独立入户”“再现墅区生活”……在宣传册上，关于叠墅的描述吸引了不少购房者，总价近500万元的89平方米上叠户型（别墅的第三、四楼）最为抢手。

叠墅自带电梯，供两户使用。出了电梯后，3楼处是一个约6平方米的“入户门厅”。4楼同一位置，在房型图上被标注为“上空”，意味着这块空间是3楼与4楼打通的露天“天井”。上叠室内布局为3室2厅2卫，两个卫生间分别位于3楼楼梯一侧，以及4楼次卧一侧。

△浦东新区航头镇的云麓里小区叠墅户型。

当购房者参观样板房时，还能发现开发商的“改造方案”十分诱人。在销售的介绍中，3楼靠近楼梯的卫生间被改成了储物间，取而代之的是一块宽敞的“附赠面积”，被改为3楼卫生间。在4楼，房型图上标注为“上空”的区域，也被设计为衣帽间和卫生间。在视频中，销售人员拍了拍入口处的瓷砖说，“从这里开始往里，都是一个附赠的面积。”

△云麓里叠墅的上叠业主户型图上显示，电梯外的入户门厅为露天设计。

△样板房的视频介绍中，入户门厅改造成室内的样式，主卧内出现厕所。

改造后，天井没了，但2卫升级成了3卫。对附赠面积如此“设计改造”有法律风险吗？有个别业主要求开发商开具承诺函。

可以看到，开发商在承诺函上表示，“业主在交房之后，可按照样板房装修标准进行搭建，如有问题我司承担责任”，下方落有开发商红章。不少业主更坚信，“既然开发商样板房这样装，我们也可以。”在紧张激烈的摇号氛围下，160名上叠业主没有考虑太多便签下了预售合同。

2020年9月30日，王先生成为拿到钥匙的第一批业主。他早早联系好施工队进场装修，给天井封顶是他的首个施工步骤……

拆违后暴露房型缺陷

2021年1月8日，在云麓里小区可以看到，叠墅区上下叠住宅拥有米白红色相间的尖顶欧式造型，房间自带小阳台，底楼配有独立花园，相当洋气。高层洋房的业主早已入住，而叠墅的业主才刚刚结束拆违，主干道上时不时可见成堆被敲碎的水泥石块。

在17楼302室，门厅区域满地敲落的水泥块令人无处下脚。抬头一看，3楼墙壁上还留有崭新的瓷砖、粗细不一的管道和电线，3楼和4楼中间裸露出钢制梁，4楼的屋顶边缘残留着一圈水泥痕迹。现场看起来，拆违前业主已完成了上下两个卫生间的搭建，模仿的正是样板间的设计。

△主卧外的中空区域被架设钢梁，改造成卫生间，拆违后则留下了管道设施。

△底楼的入户门厅处被改造成卫生间，拆违后剩下钢筋和管道。

△封顶是业主违建的首要工程步骤，箭头处为拆除屋顶后剩余的材料。

据业主称，至少有100多户已在拆违前完成了封顶改造。其他几户已经改造的上叠业主家中，搭建方式如出一辙，如今均留下如同刺猬一般炸开的钢筋条与管网线，同时暴露的还有这栋别墅背后的房型劣势。

在17号楼301室，天井未被改造，可以看到天井内开发商预留的雨水管道接口和一处小小的地漏，与一侧电梯间地面齐平。业主称，一旦下雨，地漏根本无法及时排水，雨水会直接倒灌进电梯间，引发电梯故障。同时，在不改造的情况下，上叠3楼的卫生间位于室内楼梯下方的三角形不规则空间区域，空间十分局促，4楼的卫生间则离主卧有一定距离，且主次卧需共用。所谓的赠送面积改造后正填补了上述种种设计上不足，甚至反而成了卖点。

△电梯外的天井因排水不畅容易造成雨水倒灌进电梯内。

△底楼户型内配套的厕所空间狭窄。

如今卖点变违建。拆违后，天井雨水倒灌电梯的安全隐患如何解决，成了业主们首要关心的问题。在去年12月31日一次协调会上，开发商提供了两种天井顶棚方案：一种是电动玻璃顶窗，另一种是液压杆式的气窗。但浦东城管航头中队工作人员告知，目前这两种方案还未获批。联系负责云麓里项目的上海佳晟地产开发有限公司询问进展后，总部专员于1月12日答复称，正在与镇政府协商希望对事件有妥善处理，预计近期将有进展。

“样板房违建”更要严惩

2020年11月27日，上海市城市管理行政执法局的一则《浦东城管航头中队：提前介入，是为了不让更多业主蒙受损失》新闻动态中，提及去年10月前夕，一则咨询电话反映，“位于航头镇航鹤路1000弄的云麓里小区所展示的样板房，涉嫌占用部分公共区域。”文章还提到，开发商被约谈后，配合执法工作对样板房占用公共部位的地方进行了拆除。

样板房存在违建开发商心知肚明吗？开发商的一位高层解释：样板房是按照非交付标准设计的。对于业主按照样板房装修成了违法搭建的结果，项目经理徐某则回应称，上叠设计的图纸是依法依规审核、施工验收的，怎么装修是每个业主的权利，“我们不好评判”。

样板房的违建陈列达1年半之久，这给了业主们足够的示范和“暗示”。管理部门为何没有介入得更早些？城管工作人员表示，他们分别向规划局、房管局、建交委、市场监管部门咨询，均未将违法搭建的样板房纳入自己的管辖范围。最后只能依据《上海市住宅物业管理规定》第八十五条的规定进行执法。

实际上，云麓里开发商的做法正是典型的“偷面积”。开发商在设计时，有意将一些本该填上的区域镂空处理，以降低总建筑面积，进一步降低容积率、提高得房率；而在销售时，这些区域又会摇身一变，在样板房中被补足后，成为颇具吸引力的“赠送面积”。

这类偷面积的做法以往常见于阳台、地下室等区域。在云麓里的案例中，开发商更明目张胆地将“赠送面积”包含在整体功能设计中，无疑为业主的权益埋下了定时炸弹，更是对房地产市场监管的漠视。业主们希望，相关部门应该对开发商的做法予以严惩。

相关规定

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

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